这个司法解释是迄今最为有效、最为直接、最为全面、力度最大的保障广大购房人士的法律文件，不仅会全面地保护进行商品房买卖合同纠纷诉讼的当事人，也必然会深刻地影响到商品房交易中很多方法、观念、利害关系，促使各方当事人依法办事，依法维权，是广
大购房人士目前所能得到的最好保障。

　　关于虚假广告、承诺

　　《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　这个规定说明了这样的内容：一般的广告和宣传资料只是要约邀请，是吸引购房人士来谈判，提出购房意向的东西，因而不具有法律约束力。

　　但是，如果开发商是对自己开发规划范围内的房屋数量、面积、绿地、配套设施设备等作出了明确的说明，或者开发商对这些方面问题作出了明确的承诺，并且消费者是由于这些卖点而喜爱这个楼盘，从而愿意购买或者愿意支付相对比较高的价格，那么开发商的这些说明、承诺就应该是对商品房买卖合同的订立、房屋价格的确定具有重大影响的内容，即便这些内容没有最终落实到商品房买卖合同中，也等同于合同约定。如果开发商没有履行或者没有全面履行之，则购房人士有权状告开发商，开发商则应承担违约责任。

　　现实意义：广大的购房人士不要漠视自己的权利，购房过程中应当保存好比较重要的楼书、广告等宣传资料，对于开发商的某些关键的承诺等，应当落实到书面文字上来。只有这样，才能有理有据，最大限度地保护自己的合法权益。

　　关于定金

　　《解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”按照《担保法》以及最高人民法院有关担保法的司法解释，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。

　　实际上很多开发商制作的认购书中，仅仅规定了购房人士一方的义务，即在几日内不签订买卖合同的话，就不退还定金。这是把定金作为一个圈套约束购房人。有些开发商以定金为要挟，不与购房人士谈判合同条款或者强迫接受自己的条件，很多人感觉只要交了定金，就身不由己了。

　　根据《解释》的规定，如果当事人双方都没有过错，但是无法订立购房合同的，开发商不能扣留定金，购房人士也不能要求双倍返还定金，而是返还定金原数。

　　我个人认为，如果贷款银行无法贷款，或者无法按照购房人士预期的额度、年限贷款，或者购房人士因病无法继续购房，或者买卖双方无法就买卖合同内容达成一致，这都不应该算是哪一方的过错，在这些情形中，不应该扣留购房人士交付的定金。

　　现实意义：《解释》只规定了“不可归责于当事人双方的事由”，比较原则化。实践中可能出现歧义，购房人士也好、开发商也好，都有必要在收受定金的过程中予以明确，以免埋下日后纠纷的隐患。

　　关于双倍赔偿

　　我们说这个司法解释保障力度最大，主要是因为《解释》中从另外的角度确立了双倍赔偿的原则。

　　《解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人

　　未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

　　《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

　　这些需要赔偿的情形主要是一些欺诈购房人士的情况，虽没有直接确定双倍赔偿的原则，并且适用这种赔偿的情形相对比较少，但是不超过已付房款一倍的赔偿力度已相当高了。

　　需要说明的是预售许可证的问题，对于没有预售许可证的后果，《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这明确说明了开发商在没有预售许可证的情况下签订的房屋买卖合同一般属无效合同。

　　但是并不是说，只要购房人士购买了尚无预售许可证的房子就能得到相当于两倍房款的赔偿。必须是开发商在没有销售许可证的情况下，采取欺诈手段，故意隐瞒事实、或者虚构证明，使得购房人士误认为其具有合法销售房屋的资格，导致最终合同无效的，才能要求开发商给于重大赔偿。

　　现实意义：很多开发商的销售人员拿出来一个预售许可证的复印件晃晃，就开始卖房了。仔细的购房人士最好能够保留一份复印件什么的，关键的时候，这样的证据真是太厉害了。