所谓个人住房贷款假按揭是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。

    假按揭通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。这样开发商能够尽快销售完房屋收回投资，乃至实现获利。有的开发商在通过虚拟购房人取得的银行贷款后，等将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款；但有的开发商因无法将房屋卖出便携款潜逃。

    据披露，在某市办理抵押备案的房产中，就有三分之一是假按揭。假按揭大量占压了银行资金，极容易形成银行不良资产，危害信贷资金的安全，是隐藏在商业银行肌体中的一颗毒瘤。同时，假按揭造成了房地产虚假繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害住房金融业务的健康发展，必须严加防范。

    形成假按揭的原因：首先，在于楼盘定位失误、销售停滞，项目面临崩盘危险，银行贷款难以收回，开发商损失惨重。为避免倒闭，开发商想方设法寻求出路，通过自己的员工、亲戚、朋友，甚至请外来民工充当购房者购买自己的房产，通过办理假按揭套取银行贷款，达到回笼资金的目的。这些所谓的购房者与开发商有协议在先：约定只落名而不负还款责任。当这些房屋遇到真正的买主时，开发商则提前还贷，到房管部门注销抵押登记后转让给真正的购房者。如果开发商销售情况欠佳，当初的假购房者要么以离开公司，要么以不知情或与开发商有约定不负责还款等为由推卸责任，使银行通过处理抵押房产清收贷款的关系变更相当复杂。

    其次，由于中小房地产开发商的自有资金有限，有些在楼盘建设时就会出现资金吃紧，只能卖楼花。因近年来期房销售中存在的诸多问题，导致购房者的选择越来越偏爱现房，开发商通过卖楼花回笼资金难度越来越大，于是一些开发商将假按揭黑手伸向银行。

    其三，当一些楼盘在卖尾楼阶段，接近清仓的时候，由于这些尾楼很难卖得出去，即使勉强卖出价钱也不理想，于是，一些正在开发新盘的开发商由于流动资金紧缺，就将旧盘的尾楼通过假按揭打包给银行。这些楼盘往往会将定价标高，以套取更多的信贷资金，因而银行的风险会更大。

    其四，商品房开发贷款要求比较严格，而住房按揭贷款的手续要相对简单，且个人住房贷款的利率要比开发贷款低。因此，包括一些大开发商在内都很希望用尾盘假按揭这种变通办法来取得贷款。有些银行工作人员错误地认为，这些开发商即使是做假按揭也是为了解决资金的周转问题，风险相对较低，为了所谓的增加业务量，也为了照顾大客户，当做一种非恶意的、较良性的假按揭而予以配合。

    其五，商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查，甚至未办理抵押登记手续也发放按揭贷款，从客观上纵容了假按揭的发生。

    与此同时，少数银行工作人员存在职业道德问题，与包工头、开发商恶意串通，内外勾结，甚至私下交易，对开发商的造假睁只眼闭只眼，也放纵了假按揭的发生。

    由此可见，假按揭出现的原因多种多样，其主要集中在卖楼花及卖尾货阶段，期房、商业用房（包括写字楼）及接近清仓的尾楼盘，特别是那些卖不出去积压的房产，都容易出现假按揭，故应在这些方面要严加防范。