解剖郑州中方园现象 透析居民小区物业管理难题
编辑：南阳楼市网
2005年11月01日13:29
来源：南阳楼市网
［核心提示］<br>
草坪枯死、房屋漏水、小区内停车难……一边是业主历数新管家圆方物业公司的不是；一边是圆方物业数落业主欠物业费100多万不交。郑州市中方园小区的物业管理问题再次进入人们的视野。
2003年9月1日，我国正式实施《物业管理条例》；同年12月27日，中方园小区就“吃了螃蟹”，成了我省首个以招投标形式聘用物业公司的居民小区。两年过去了，老问题未解，新问题又出，吃螃蟹反被扎伤了嘴，新管家与业主矛盾重重！中方园物业到底怎么了？
［事件］老管家与众业主对簿公堂
10月28日，郑州中方园小区30多位业主被老管家天伦物业公司以拖欠物业管理费为由推上被告席。
原告方天伦物业认为，自己给这几十位业主提供服务，有权利得到应有的报酬，而这30多户业主一直拖欠物业管理费，因此才将其告上法庭。“类似的案件，以前我们代理过很多，物业公司基本上都胜诉了，有的已经执行完毕。”起诉方的代理律师自信地说。
对于天伦物业的起诉，30多位业主一致表示原告方的诉讼请求既不符合客观事实，也没有法律依据，他们不应向其承担交纳物业费及滞纳金的责任，并都不愿意庭外调解。“打个比方说，我去外面店里洗脚，结果没有人服务，我自己端了盆水洗了洗，我怎么可能付费呢？2001年7月至2001年10月，天伦物业还没有签订《物业管理委托合同》，也没有对中方园小区提供服务，但是却向我们要钱，一点依据也没有嘛！”业主张先生说。
原被告双方在法庭上进行了三个多小时的激烈辩论。
［说法］业主：开发商和物业公司是“父子”关系
记者从郑州市房管局物业管理处了解到，在郑州市800多个小区中，有近80％的房地产开发商和物业公司是“父子”关系，即物业管理公司是由开发商派生的，两者之间有着千丝万缕的利益关系。那么天伦物业是怎么来的呢？
据了解，中方园小区开发后，开发公司就选聘了天伦物业作为小区物业管理公司，而在和天伦物业签订协议时，没有进行任何招投标程序。
“他们根本就是‘父子’关系。”对于老管家天伦物业的合法性，很多业主表示质疑，业主林秀兰说:“按照规定，投标人少于3个，应该向郑州市房管局申请采用协议方式选聘物业公司，但是他们并没有这么做，而是采用私下协议选聘了与中方园公司具有千丝万缕联系的天伦物业，从两者签订的合同中可以看到中方园公司分支机构物业管理分公司的人员、设备、设施、物资及债权、债务均由天伦物业接管，一个分支机构的一切由一个新设法人全盘接收，却未依法定程序公告，履行向利害关系人的通知义务，可想而知，人员还是那一帮人员，财物还是那些财物，开发商就是自己和自己签约，如此混沌的操作，何谈小区内数千位业主的权益，并且合同签订后，也未向市房管局报备，而是在合同签订近两年后的2003年5月9日才向市房管局物业管理处备案。”
业主王建业表示，这样的物业管理公司后来被赶下台也是很正常的事情。物业公司和业主的矛盾从中方园公司选聘天伦物业的那一天就已经开始了。
［改革］首次吃螃蟹“吃”出新管家
随着天伦物业和业主们的矛盾不断升级，2003年11月，中方园小区居民成立了业主委员会，不久小区以招投标形式聘用了新的物业公司——圆方物业管理公司。
“当时共有天伦、中房、圆方、聚源、新世纪5家物业公司参加了投标。经过4个小时的唇枪舌剑，我们在天伦、圆方和新世纪3位中标人中选定了圆方物业公司作为自己的新管家，从而取代了‘老管家’天伦物业公司。我们是河南第一个‘吃螃蟹’的小区。”说起换“管家”，中方园业主委员会办公室的刘书林自豪地说。
“当时竞争很激烈，经过4个小时的唇枪舌剑，最终我们以最优惠的条件，最好的承诺成了中方园小区的‘新管家’。”圆方物业工作人员陈泽表示。
对于为什么要换“管家”，业主们详细地列举了对天伦物业管理上的不满:“天伦物业在的时候，不管是什么人、什么车都可以随意出入小区，消防通道被车辆乱停乱放占据，发生火灾时消防车无法进入，让人一点安全感也没有；卫生也不好，小摊小贩乱摆乱放，中央水池成了污水池常年不换水，喷泉基本不开。他们(天伦物业)根本就没有尽到自己的义务，我们才换的物业公司。”
而对于当年竞标的失利，天伦物业方面则认为，并不是业主们对天伦的管理有不满意的地方，而是根据我国新出台的《物业管理条例》规定，业主们有权利选聘自己满意的物业公司，所以说谁得标谁上台都是合情合理的。
［冲突］俩“业主委员会”左右一个小区
赶走了天伦物业，换上了由经过投标选聘的圆方物业，但是业主和物业管理公司的矛盾并没有随着天伦物业的离去而消失，反而把业主委员会也拉进了矛盾的圈子。
一位不愿意透露姓名的知情人告诉记者，2003年，小区的蒲卫国、刘晓芳等24位郑州市中方园小区西苑的业主成立“临时业主委员会”。蒲卫国等状告业主委员会，认为其未经业主大会选举，擅自聘用新的物业管理公司。
“新聘用的物业管理公司不但未经小区业主大会选聘，而且服务质量也不如原来的物业管理公司，投标价却比原物业公司报价高出0.04元/平方米，并且不具有相应的资质。况且一个未经全体业主大会选举的业主委员会选聘的物业公司怎么可能站在业主的角度上考虑问题呢？他们来了问题可是越来越多了。”当年“临时业主委员会”的一位成员这样告诉记者。
而被告方面业主委员会表示，该业主委员会是由广大业主推举代表后成立的业主代表大会选举产生的，经有关部门登记备案，符合相关行政法规和地方性法规。最终法院判定，蒲卫国、刘晓芳等24户并不能代表广大业主，所以其不享有诉权，诉讼请求被驳回。至此，中方园的一个小区两个业主委员会的闹剧告一段落。
［现状］新管家：我们在苦苦坚持
走马上任后的圆方物业也不是一帆风顺，业主反映的草坪枯死、房屋漏水、小区内停车难等新老问题，时时困扰着圆方物业，甚至出现了个别业主对物业管理人员采取暴力的不理智做法。
“我们的工作人员特别是保安有时候无端被打，我也挨过。我们的要求是打不还手，骂不还口。”圆方物业公司负责人陈泽说。“来这里当保安的基本上都是年轻人，心理承受能力稍差，一个保安被打后，一个大男人跑到厕所哭了半天，以至于现在我们都需要常年招聘保安。”
陈泽还表示，中方园本身就是个安居工程，再加上开发商也是第一次接手这样的工程，以至于出现了很多历史遗留问题，这些都被业主算在了物业管理的头上。举个很简单的例子，小区建成5年了，草坪进入正常枯死期，业主就认为是物业没管理好的问题，以至于现在至少还有一半中方园的业主拖欠着物业管理费，欠款高达100多万。
对于中方园物业管理的现状，陈泽说:“我们只是在苦苦坚持，不过不管怎么难，也要坚持到2006年3年合同期满。”
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