郑州物业:主仆之争何时才能了断?!
编辑：南阳楼市网
2005年10月19日08:08
来源：南阳楼市网
之现状
来自郑州市房管局的消息称，9月1日起至12月31日，将对郑州市物业管理企业经营服务质量情况进行全面考核。通过对企业的考核，进一步增强物业管理在提升城市形象、改善人居环境质量中的作用。
凡政府主管部门出台措施，一般来说既是一种政策指导，另一方面也往往表明需要纠正一些问题。至少，目前郑州市物业市场并没有像表面看起来那样风平浪静，暗流的涌动已经开始浮出水面。业主是当然的“主人”，物业管理公司则是名副其实的“管家”。郑州市多个小区，一场“主仆”之间的“战争”频频上演.
小区:业主物业起摩擦
因拒绝物业公司代收水费，终因欠费被停水，10月10日，经三路明鸿新城小区业主委员会数位代表前往郑州市自来水公司，打算以堵门为“筹码”要求立即恢复小区生活用水并提供上门收水费服务。10月11日上午，明鸿新城小区停水事件矛盾升级——数十位业主难忍持续4天的停水，盛怒之下封锁了小区大门，并一度造成经三路交通堵塞。此后，经过多方协商，明鸿新城停水6天后，物业公司与自来水总公司终于达成妥协，日前已恢复供水，拖欠水费余款本月底前结算完毕。至此，明鸿新城业主与物业公司的纠纷终于暂时有了了结。
其实，该小区的物业和业主之间早已摩擦不断。8月10日，经三路北段的明鸿新城乱作一团。众多业主与小区“管家”河南德亿物业公司发生了激烈的言语冲突。原来，因不满小区物业管理，明鸿新城业主委员会罢免了老“管家”，同时以招标形式确定了新的“管家”郑州大宇物业公司。而当新“管家”入驻时，老“管家”拒绝交接，互不相让。
8月17日、18日，新老两家物业公司先后发生两起流血冲突。尽管郑州市房管局、丰产路派出所等多个部门出面干预，仍没有制止住事态向恶性发展.
物业:一份无奈的告白
在明鸿新城小区业主与物业公司、物业公司与物业公司之间斗得不可开交之际，位于郑州西郊的郑州开元怡景苑小区也“硝烟弥漫”。无奈之下，开元物业公司怡景苑管理部以守为攻，在小区贴出了《告全体业主书》。这份《告全体业主书》向小区业主诉说了他们的无奈之举:
“自2003年开元物业公司接管怡景苑小区成立小区物业管理部后，小区至今所欠应缴物业服务费累计近40万元。其中，6位业主自入住起20至29个月没有缴物业费共计26160元。而这几位业主就是业委会成员，按相关规定，显然他们是不具备参与业主委员会资格和条件的，而小区按时足额缴费的业主，无形中其利益受到了侵害，难道这些人不应当受到广大业主的质疑吗？”
怡景苑物业管理部负责人在接受记者采访时，无奈地说:“其实我们也真的希望能放下这个小区，这样就甩掉了一个包袱。但又不甘心背着‘管理不善被人炒掉’的坏名声。硬撑着，亏损何时是个头？”
尴尬:在历史与现实之间
明鸿新城和怡景苑的案例不是偶然，这背后潜伏着物业与业主之间无尽的恩怨。东明花园业主张先生说，开发商康明置业代收了他交的1.7万元房屋维修基金，结果开发商给了收据而长期不给正规凭证，他怀疑开发商做了手脚。他到主管部门调查发现，开发商代收代交的房屋维修基金根本就没有交给郑州市物业维修基金管理中心。几位业主说，当他们得知房屋维修基金没有交给管理部门后，去找康明置业法人代表，却发现法人代表“蒸发”了。房屋维修基金去向不明，公共设备维修、改造成了老大难:中央监控系统瘫痪，中央空调无法启动，单元门掉了没人管，一些单元的电梯无法运行。开发商跑了，东明花园的物业公司对此也无能为力。业主们频频同物业公司和开发商交涉，向房管部门和郑州市政府反映问题，这些都引起了“管家”对业主的不满。
小区居民不敢在小区接受记者采访，因为他们怕被物业公司的人员打骂，几次采访都是在约定的茶馆进行。小区居民说，每当他们向有关方面反映问题后，总会遭到莫名其妙的“警告”:要么电梯停电，要么东西被偷，要么遭到停电。业主们欲哭无泪，要求将没有资质的小区物业公司这个“不定时炸弹”赶走。
谈起东明花园的问题，郑州市政府处理东明花园事件工作小组有关人士也是一脸的无奈:“东明花园的名声不好，还有哪个物业公司敢进来，如果把这个没有资质的物业公司赶走了，东明花园的情况恐怕更加糟糕，受苦的还是广大业主。”
政府对小区今后的担心并不是没有原因的，对于有过“前科”的小区，物业公司不愿进来，业主们“自治”就会引来更大的麻烦。2002年12月8日，航海北街的龙亭小区的业主委员会和物业公司相互“炒”掉了对方。
业主委员会找不到新的物业公司就图谋“自治”——自己收钱搞垃圾清运，搞维修，搞物业管理，搞经营。然而找遍相关条例，咨询有关部门后，业主委员会成员们失望了，因为业主委员会不能从事任何经营活动。按相关条例解释，业主委员会只能代表业主招(解)聘物业管理公司，监督物业管理经营等。业主委员会没有经营权就意味着“自治”的路子死了。随着小区环境一天天的恶化和越来越多业主的抱怨，5名业主委员会成员先后有3人辞职，业主委员会名存实亡。没有了业主委员会和物业公司，小区物业管理就无从谈起。
一个月后，一次能装十几吨的清运车，竟在这个有着500户人家的小区拉出了20余车生活垃圾。业主们可以过个干干净净的年了，但这是社区及街道办事处人员用自己的工资凑了2000多元钱，才将这些垃圾清运走的。
这仅是个权宜之计，小区的治理不仅仅是清运垃圾，还有小区绿化、小区文化建设等，公用设施维修也是个大问题，如房顶漏了，下水道堵了怎么办，总不能一直让社区和办事处管吧，小区还得请物业公司来打理。
300多户居民的海星花园，由于业主们与海达物业之间长期有矛盾，把物业公司炒走后，业主委员会接管小区，由于工作没有经验，一些费用无法收齐，停水、停电事件造成居民上访、堵路，政府不得不派工作小组进驻小区协调解决问题。郑州粮机股份公司小区业主与物业公司不和，各种堆积的矛盾曾惊动110、办事处、社区、工商、税务、质检、防疫等众多部门。
业主们离开物业公司玩不转，不满意的物业公司又撵不走，“自治”的小区业主委员会也无力担当物业管理重任。处在这样一个尴尬处境中的小区业主们发问:水深火热之中的生活何时是尽头？难道我们就活该倒霉？
之声音
行业声音:封杀降价者
虽然业主与物业公司之间的矛盾不是一天两天的事了,但引起反响最大的还是明鸿新城。
明鸿新城“流血事件”发生后,郑州市十几家物业公司老总多次“自发”坐在一起,讨论明鸿新城事件。几次讨论会达成业内共识:
一、质疑大宇的资质,及招聘的合法性。郑州市物业协会与房地产协会秘书长武凤翔认为,对于像明鸿新城这样大的物业管理小区的招投标,必须按《招投标法》有关规定按法定程序进行公开招投标,在媒体上发布招标公告,必须对投标人进行资格预审,必须召开评标大会,由专家评审、现场答辩、由高分到低分排序交给招标单位。
二、敦促物业协会对低价进入社区的物业公司进行封杀。某物业公司负责人称:物业行业是真赔还是假赚?大家都说赔,老物业公司为何还赖着不走啊,新物业公司为何还降价进来啊?一家物业公司老总认为,物业成本基本是透明的,行业应封杀那些降价的物业公司。
三、众物业公司认为,通过招标由业主选出满意的物业公司,能解决小区物业管理存在的开发商、业主和物业公司三方面的矛盾。实际上目前许多小区遗留的设施不完善、环境不优美等问题是由开发商造成的,但往往业主都把这些推给了物业公司去解决,物业公司代人受过。
在郑州市800多个小区中,有近80%的房地产开发商和物业公司是“父子”关系,即物业管理公司是由开发商派生的,两者之间有着千丝万缕的利益关系。由于物业公司与开发商的“父子”关系,许多业主很容易把开发商的“账”算到物业公司的头上去。这种情况下,开发商、物业公司、业委会很难和睦相处。
算账:首吃"螃蟹"者合法吗
在质疑大宇物业公司进驻明鸿新城合法性的同时,十几家物业公司老总和物业协会算起了陈年旧账。对全省首次小区招聘物业的郑州中方园小区招聘圆方物业公司的合法性,首次集体提出质疑。
2003年11月,郑州中方园小区成立了业主委员会。12月份,业主因不满意小区开发商所属的天伦物业公司的服务质量,通过公开招标的方式把天伦物业公司“炒掉”,聘用郑州圆方物业公司为新“管家”。这一公开招标投标行为在河南物业史上属第一次,小区业主委员会和圆方物业公司成为敢吃“螃蟹”者。虽然此事已过去一年多,但十几家物业公司的老总仍感有话要说。
众物业公司老总质疑中方园小区一个小区有两个业主委员会是否合法?圆方物业公司是一家以家政保洁为主营的公司,仅为临时物业资质。中方园小区住宅面积至少有40万平方米,根据建设部、省建设厅关于物业管理企业资质规定,进驻15万平方米以下住宅区物业管理企业,必须具有二级企业资质,三级企业只限参加本市区域内5万平方米以下物业管理项目的投标、议标。资质不够的企业为什
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