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不能让个别楼盘降价一叶障目 上海房价未回落
南阳楼市网 2005年08月01日08:43 房地产导刊 发表评论

  5月中旬一条七部委新政致使上海住宅暴跌3000元/平方米的消息,描述了上海正处于市场价格急跌、挂牌量疯涨、成交量急剧萎缩阶段,摇摇欲坠的文辞景象,让人感觉上海楼市全线溃退的局面已然出现。

  但这说法此后遭到了上海市主管官员的指责。6月3日,上海市房地局副局长庞元出现在北京,庞是应邀出席建设部“2005年房地产市场走势分析报告会”的地方官员之一,庞对此前曝出的消息表示了反对,他说,说上海暴跌3000元/平方米是一叶蔽目、以偏概全,个别楼盘由于售价本身偏高或者其他原因,适当降低售价,并不能说上海市房价就暴跌3000元/平方米。

  庞的说法得到了经济学家张欣的认可,归国讲学的美国托列多大学亚洲研究所主任张欣7日亦告诉记者,上海市的房价3万元/平方米以上的有许多,这个价格高得连白领们都望而却步,除非你到外环去,不然你根本买不起房子。

  并未打压房价

  4月初迄今,上海房价全线动摇的言论连篇累牍,最大的依据据称是来自有官方背景的上海“房产之窗”监测系统。这个系统在其数据及相关报告中,曾数度显示上海市场几近零交易的情况,而上海暴跌3000元/平方米的数字,在其提供的数据中亦有反映。

  当地相关专家此前认为,上海房价至少会下跌20%至30%,但根据庞元的驳斥及“房产之窗”的数据,这个势头并未出现,“房产之窗”的低迷数据并非一跌不止,其间跌荡曲折、升降不定,很难让人把握。

  从“房产之窗”的数据来看,上海无论是成交量还是成交价,自五月初之后一段时间内,并未出过大幅度波动,成交量与价格的回升,极有力地证明上海已陷入低迷景况的说法尚需详加考证。

  据此参照,庞元指称上海并未出现全局大跌,这言外之意未必不会是上海房价依然坚挺,而且根据通常的市场分析,上海此前被披露的大量抛盘现象,极可能是一次大规模的虚拟,抛盘即使存在,也未必会有人愿意接手,这种相持局面带来的结果会是房价在上下之间小幅滑动。

  业界观点对此形成一种看法,认为这反映了当前调控并未对上海高价位构成致命一击,使其直线下坠,更有人怀疑当地政策是否已经全力以赴,迫使房价回落的决心是否已下。

  此后,中国社科院学者易宪容发表言论,认为上海照此下去,非跌50%不行,但此言论据称已于出炉当日连同其本人一道遭到封杀。

  “首先我想请问一下,当前的政策是不是表明了政府要打压房价?”华东师范大学房地产经济研究所陈伯庚教授这样反问记者。在得到否定的答复后,陈笑了起来,他说,“我要强调的是,当前的政策不是为了房价回落,是为了稳定房价,遏制涨势。”

  陈教授认为,现在许多人对政府的政策正深陷在一个认识误区里,认为政府一出手就必定要打压房价。

  “政策舆论的引导是很重要的,”陈伯庚说,“有人认为上海即将崩盘,这是不符合事实的,中央的文件很清楚,房地产还是支柱产业,这次调控,本质上还是要优化房地产支柱产业的地位和作用。”

  陈表示,如果上海或一些大型城市房价真如某些观点所指可能下跌30%,那无异是“一场灾难”,房地产上下游关联产业都会被拖下水。

  政策并无意打压房价,这种共识同样得到了一位上海来京工作的学者认同,这位不愿具名的学者说,上海地方之前鼓励房价适度上涨,并没有一出头就要压制的意思,即使是在当前,也肯定是不希望跌的。“最多也就是增加外环线的中低价房,曲线控制。”

  “真的要是打压下去了,对于市场并非就是好事,不利于经济发展。”她说。

  与此类似的观点也在支撑上海的房价,此前,有上海本土学者向记者表示,房地产牵一发而动全身,无论是出于经济平稳发展的需要,还是对于正常投资心态的安抚,政府都不可能使房价出现大起大落,这位学者说,“如果出现大跌的话,已买房的人都会无法承受,而整个经济发展的节奏也将受到极大影响。”

  房价不能回落?

  在并非打压房价得以申明后,业界观点认为,这会给一些捂紧钱包的购买力一个大胆释放的空间,经过一阵短暂的低落后,楼市将再度高亢挺进。

  今典集团董事长张宝全在给记者的邮件里夹带上了他新近写下的《钱包还能捂多久》一文,张想借此告诉记者,上海即使全线吃紧,也只是短暂的,他说,政策的变化的确带来了人们对未来预期的担心,但是,持币待购和根本不买完全是两回事,“我相信随着上海房价的快速调整,‘短期阵痛’ 后市场态势会逐渐明晰。”

  从当前的情况来看,打压房价并非政策所指,亦非政府的用心所在,这在中央及地方都得到认同,一致的观点会否再度给潜伏的投资热钱以信心,使得房价无所顾忌地往上走,毁灭稳定房价的构想?

  这个疑问首先打在国际投行摩根士丹利身上,这支近一年以来在中国楼市里来去自如出手阔绰的西方资本,最近又再次传出将斥数十亿巨资收购浦西的明天广场,上海、北京两地近一年来一直是大摩重点战略的投射点。

  张宝全在邮件里以一种极肯定的语气表达了他对于上海房价将被撑起的无限“钱途”,他说,上海正在成为亚洲新的经济中心城市,这意味着世界各地的一群亚洲经济中心城市的客户都将进入上海,到上海买房置业.。今天的上海,外资、内资蜂拥而入,马太效应将上海房价不断推高,也就给那些投资者和投机者带来了赚钱的机会。

  根据被披露的相关官方数据,上海的投资热钱已近200多亿美元,如此之巨的数额悄然无声地潜伏在上海的楼市里,政策频下迄今未全线退出,反而长驱直入有增无减,在房价未成打压重心的信号之下,定将安然自若地在上海扎根。

  中国的调控对于雄厚资本迷恋楼市的“掠夺和蚕食”是一次最佳时机。安邦集团分析师苏晶说,在国内的竞争对手被政策所压制的情况下,外资是会趁机进入的。我觉得上海虽然目前受调控的影响,但整体上商业地产的投资价值还是比较受外资认可的。就像近段时间里大摩逆流而上,拿下上海的一些地块来运作商业地产,他们看重的是上海的长期发展趋势以及对写字楼等商业用地的强大需求。

  苏晶还认为,目前在上海、北京等大城市,写字楼等商业物业市场还是有很好的发展前景的,再加之一些诸如奥运会、世博会等利好推动,所以外界资本看重了其长远的投资价格。况且宏观调控的主旨是将国内的炒房、投机等现象遏制住,政府并不完全否定适当的投资行为,对于长期投资也不完全打压。

  在外部资本进入的同时,苏晶认为,上海本土投资势力在楼市低迷的传言中进行转移或退出还为时尚早,“对于如今的上海楼市,只能够说炒房的成份有所减弱,买卖双方都在观望市场走向,现今的政策环境还是可以支撑这种态势的存在。”

  调控未能使资本却步,在上海当前的房价基础上,楼市会否返潮?

  陈伯庚认为,配套政策一出台,就出现抛盘和观望,效果已经相当大了,“需要经过一段过程,三到四个月后,一切才能平稳下来,才能够看到最终效果。”(记者 章剑锋)



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