晨昏朝暮，日落日出，一回首一年又近尾声。时间如东流之水，不舍昼夜，不辞而别，而楼市则如水中的舟船，随波逐流……。

    2018已至年末岁尾，2019，南阳楼市的脚步，会如何行走？

    

    土拍市场，地王频出，引来业内业外一片惊呼；置业者关心的房价在一个夏天里从五六千横穿，直抵一万，使得置业群体手忙脚乱的同时，带来更多无奈。

    其间既有整个房价大趋势的传导作用，也有南阳本地因素影响。

    关于楼市，关于房价，关于地王，在这一年里演绎了许多故事，你喜与不喜，见与不见，都已经存在在那里。我们重点关注和梳理一下一年来南阳楼市存在的突出矛盾以及潜在问题：

    1、房地产市场秩序依然混乱，房企整合洗牌加速进行。

    一是本地小房企众多但绝大多数实力不强。据统计，近400家企业中拥有一级资质的仅有9家。而且小房企的违规建设，超资质建设问题更为突出。二是“小产权“房屡禁不止。城乡结合部少数村组私自审批、倒卖宅基地，部分村组干部与开发企业私下交易，以”租地”为名搞“圈地”违建，甚至侵占耕地，毁林征地，搞违法建设，获取非法利益。同时严重扰乱了正常商品房市场生态。三是域外大牌房企进军南阳。2018年，继恒大、碧桂园、中信之后，又有蓝城、阳光城、中梁、金科等全国TOP20房企先后布局南阳。这些大牌房企以其强势品牌大肆收购接盘小房企项目，同时依靠其资金充足优势，拿地舍得投入，本土实力不济的弱小企业只能望而生畏，步步退却。

    2、中心城区供地严重不足，“地”、“房”矛盾十分突出，一定程度上抬高了房价水平。

    据统计数据显示，截止到2018年12月6日，南阳市土地市场共计44宗土地成交出让，成交面积为2096.6亩，成交金额为39.46亿元，成交均价188.21万元/亩；其中住宅用地为17宗，出让总面积为897.67亩，成交金额为32.16亿元，成交均价为358.26万元/亩！

    据统计数据分析，成交单价在300万/亩以上的土地供计15宗，其中2宗商务金融用地，2宗为批发零售土地，其余11宗均涉及住宅用地（住宅、住宅兼商业用地）；15宗土地中成交单价最高为601.59万/亩，该宗地位于南阳珠江路南侧、溧源路西侧，出让面积为69.82亩，由南阳市泰亨房地产开发公司以4.2亿元竞得，荣获南阳单价“地王”称号。

    3、“烂尾楼”等遗留问题依然突出。

    南阳市房地产开发建设管理混乱，尤其中心城区房地产市场积弊已久、乱象丛生。一方面，农运会遗留问题依然存在。据统计，农运项目涉迁群众1.1万户4.8万人，需安置面积260万平方米，但至今仍然没有得到全部安置，造成极大财政压力和隐形社会矛盾。另一方面，烂尾楼问题在我市尤为突出。据不完全统计，仅仅中心城区，烂尾项目即超过30多个，涉及近百万平方，一万套左右住宅。因项目烂尾而引发的上访、维权等群体性事件层出不穷。

    4、社会矛盾凸显，“维权”等群体性问题突出。

    近年来，因房地产纠纷引发的上访问题日益突出，导致群体性事件频发。主要有两方面：一是因房地产项目烂尾或长期停工，引发购房者为维护自身利益而采取集体围堵乃至上访；二是因项目工程质量、工期、以及房价调整等的所谓交房维权问题。这些问题往往在年终集中爆发。

    

    1、房价很有可能保持高位运行。

    房价很有可能保持高位运行。由于中心城区上年度供地严重不足，将导致新开发产品尤其是普通住宅产品依然会维持价格高位，且产品规模、数量等无法满足置业群体需求。推测未来一年的普通住宅价格水平，中心城区可能维持在8000～10000元/平方米区间，城区边缘及新区可能在6000～8000元/平方米区间；县域房价维持在4000～7000元/平方米区间。其中邓州、唐河等较高，达到5000～7000元/平方米左右；而方城、西峡、新野等次之，为4000～6000元/平方米左右；而社旗、南召等较低，为4000元/平方米左右。

    2、2019年，中心城区以及县域房地产开发项目将加速向数家大的品牌房地产企业集中，尤其是域外大牌房企将会大幅度提高整个市场份额比例。

    同时，随着时间推移，进入南阳及周边县市的全国知名品牌房企数量仍会增加。截止2018年底，恒大已进入西峡、社旗；碧桂园已进入邓州、淅川、新野、镇平、方城、南召等县市；建业已进入邓州、西峡、新野、镇平、内乡、方城等县市。此外，尚有蓝城、中梁等域外大牌房企已有进入县域的计划。

    3、本地中小型开发企业的生存能力和生存环境将愈加弱化和恶化，其开发项目所占市场份额将加速下降。

    预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续，中小型房企因融资困难，资金链承压，或面临生死考验。更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存，总体面临洗牌出局的严峻形势。

     4、南阳中心城区置业群体构成也随之发生变化。

    本地常驻人群，外出返乡回流人群，以及县域乡镇人群等构成置业人群三大部分。其中，本地常驻人群或以刚改和改善为主，比例约在50%～60%左右；外出返乡人群逐渐成为置业重要力量，达20%～30%；县域及周边乡镇人群，约30%～40%。

    

    1、尽可能加大中心城区的土地供应力度，增加住宅建设用地供应量，缓解中心城区无土地供应、无项目运作、无产品出售的问题，从根本上解决中心城区一房难求和高位运行问题。

    2、城区烂尾楼问题事关千家万户、数千个家庭能否安居乐业，以及数十家房企的生死存亡。因此，人们期盼2019年有一个根本上的整治，以达到政府、房企、购房群体几方面都解除纠结、化解矛盾的目的。

    3、近年来，南阳的房地产市场乱象全国著名，其原因与房地产行业监督管理失位有极大关系。为此，广大置业群体呼吁，必须加强房地产项目的监督管理，要从项目准入、手续审批、资金监管、验房交付、物业监管等诸环节入手，使之规范有序，有一个健康生态。

    4、另外，建议整顿城中村改造及保障性安居工程建设秩序，真真正正做到政府主导、规划引领、净地出让、规范有序，以维护行业健康发展和商品住宅市场正常秩序。

    2018，即将结束。

    2019，期盼南阳楼市，砥砺而行，一路走好！